Aké povinnosti vám vyplývajú z prestavby bytu?

[Žilinský večerník; 42/2016; 18/10/2016; s.: 16; Terézia Petrova ]

„Boom“ v oblasti zmien úrokových sadzieb bánk spravidla nezasahuje len trh s nehnuteľnosťami, ale prispieva i k tomu, že ľudia chcú zlepšiť svoje aktuálne bývanie a vo veľkom realizujú rekonštrukcie svojich domov či bytov. V dnešnom článku sa preto zameriame na zákonné povinnosti stavebníkov pri výkone stavebných úprav v byte.

Vlastníci bytov ako spoloční obyvatelia jedného bytového domu sú v rámci vzájomného harmonického spolunažívania povinní rešpektovať jeden druhého a neobmedzovať sa neprimeranými zásahmi. Aj preto je pri stavebných prácach v byte, prípadne jeho rozsiahlejšej rekonštrukcii potrebné dodržiavať nielen mnohé zákonné povinnosti, ale i určité štandardy slušného správania.

Ešte predtým, než sa vôbec pustíte do začatia prác vo vašom byte, je nutné si ustáliť, či si plánované stavebné úpravy budú vyžadovať stavebné povolenie alebo bude stačiť len jednoduché ohlásenie príslušnému stavebnému úradu, prípadne nebude potrebné ani ohlásenie, ani stavebné povolenie. Odpoveď na túto otázku je potrebné hľadať v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon). Určité povinnosti vyplývajú vlastníkom bytov aj zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ohlásenie ani stavebné povolenie sa nevyžadujú pri udržiavacích prácach, pri ktorých nie je predpísané ohlásenie. Ide napríklad o opravy alebo výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, dverí, maliarske a natieračské práce, výmeny vnútorného zariadenia (napr. kuchynská linka, sanita) a pod.

V zmysle Stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad bytového domu, nezasahuje sa do nosných konštrukcií bytového domu, nemení sa spôsob užívania bytu a neohrozuje sa stabilita bytového domu (napr. búracie práce vnútorných priečok, ktoré však nezasahujú do nosnej konštrukcie stavby a pod.).

Vo všetkých ostatných prípadoch (napr. zasklenie lodžie, výmena okien, ak sa mení ich veľkosť a pod.) budete potrebovať stavebné povolenie. Pokiaľ si nie ste istí, či úpravy, ktoré chcete vykonať, podliehajú ohláseniu alebo stavebnému povoleniu, je najlepšie sa obrátiť na príslušný stavebný úrad, ktorý by vás mal v tejto veci usmerniť. Stavebnému úradu totiž nič nebráni v tom, aby rozhodol, že pri niektorých stavebných úpravách ohlásenie nestačí a je potrebné stavebné povolenie.

V prípade, ak plánujete stavebné úpravy, ktorými by ste mohli potenciálne ohroziť alebo rušiť ostatných vlastníkov bytov v neprimeranom rozsahu alebo by sa tým menil vzhľad bytového domu, je potrebné si vopred vyžiadať aj súhlas väčšiny vlastníkov bytov v dome. Táto povinnosť vyplýva vlastníkom bytov z ustanovenia § 11 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z.

Pokiaľ ide o stavebné úpravy, ktorými by sa zasahovalo do nosnej konštrukcie bytového domu, je k žiadosti o stavebné povolenie súčasne potrebné pripojiť aj posudok statika, ktorý plánované stavebné úpravy posúdi nielen z pohľadu ich zásahu do konštrukcie konkrétneho bytu, ale aj bytového domu ako celku.

Ak sú splnené všetky zákonné predpoklady, je možné ohlásiť stavebné úpravy príslušnému stavebnému úradu, resp. požiadať o stavebné povolenie. Mestá a obce majú spravidla pre také prípady k dispozícii pre občanov formuláre, ktoré súčasne špecifikujú, aké doklady máte k žiadosti alebo ohláseniu pripojiť.

Ak máte stavebné úpravy v byte schválené zo strany stavebného úradu, v rámci ďalšieho postupu by ste mali plánované práce oznámiť aj svojim susedom, najlepšie formou vývesky na obvyklom mieste v bytovom dome, ktoré je ľahko prístupné jeho obyvateľom. V oznámení je vhodné požiadať susedov o zhovievavosť a trpezlivosť, prípadne spolu s oznámením vyvesiť aj fotokópiu stavebného povolenia alebo ohlásenia. Je tiež žiaduce uviesť časový údaj o plánovanom čase začatia a ukončenia prác.

K zachovaniu dobrých susedských vzťahov nemenej pomáha aj rešpektovanie ostatných spoluvlastníkov tým, že budete počas prestavby udržiavať čistotu v bytovom dome (pravidelne upratovať špinu a stavebnú sutinu, ktorá môže pri prácach vzniknúť), neskladovať stavebný materiál v spoločných priestoroch, zabezpečovať priebežný odvoz a likvidáciu odpadu (nevyhadzovať stavebný odpad ani iný nadrozmerný odpad do kontajnerového stojiska), neprevážať ťažký náklad vo výťahu, ktorý je určený na prevoz osôb, vykonávať hlučné práce (vŕtanie, brúsenie a pod.) len v určených hodinách počas pracovných dní a pod.

Hoci je s prestavbou bytu spojených množstvo zákonných povinností, ich nedodržanie sa nemusí vyplatiť a stavebný úrad môže takému stavebníkovi uložiť "mastnú" pokutu.

Mgr. Terézia Petrova, advokátsky koncipient HADBÁBNA & spol., advokátska kancelária, s. r. o.

Zostal nahlásený predchádzajúci majiteľ

[Noviny Stredného Považia; 01/2016; 12/01/2016; s.: 13; Dávid Štefanka]

PRÁVNIK RADÍ
Odpovedá advokát Dávid Štefanka

Kúpil som dom, no stále nám chodí pošta na pôvodného majiteľa, ktorý už dávnejšie dom predal majiteľom, od ktorých sme kúpili my. Bojíme sa, že tam zostalo jeho trvalé bydlisko. Ako to zistím a môžem ako nový vlastník (veď sa majitelia už dvakrát vymenili) zrušiť takéto trvalé bydlisko už nebývajúceho bývalého vlastníka?

Zákon o hlásení pobytu občanov ustanovuje, že ohlasovňa záznam o trvalom pobyte zruší okrem iného aj na návrh vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej časti alebo nájomcu, ak je budova alebo jej časť v nájme občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo. Návrh na zrušenie však nemožno podať voči:

• vlastníkovi,
• spoluvlastníkovi,
• manželovi alebonezaopatrenému dieťaťu vlastníka, spoluvlastníka alebo nájomcu.

Táto zmena nadobudla účinnosť od 1. októbra 2004. Dôvodová správa k tejto novele uvádza, že vlastníci budovy alebo jej časti môžu súhlasne navrhnúť zrušenie trvalého pobytu občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo, napríklad mu zanikol nájomný vzťah. Nájomcovi budovy alebo jej časti nie je možné zrušiť trvalý pobyt, pokiaľ nájom trvá. Výnimkou z tohto ustanovenia je, že návrh na zrušenie trvalého pobytu nie je možné podať voči manželovi a nezaopatrenému dieťaťu vlastníka, spoluvlastníka alebo nájomcu pri nájme na neurčitú dobu, ktorí môžu mať trvalý pobyt v budove alebo jej časti bez súhlasu vlastníka alebo spoluvlastníkov. Odpoveď na otázku, či sa dá trvalý pobyt zrušiť bývalému vlastníkovi či akejkoľvek inej osobe, ktorá nemá k bytu alebo domu žiadne užívacie právo zrušiť, je áno. Za to, že si fyzická osoba nesplní svoju ohlasovaciu povinnosť a nenahlási si zmenu trvalého pobytu, nemôže predsa pykať nový vlastník bytu a trpieť skutočnosť, že na jeho adrese sú prihlásené na trvalom pobyte cudzie osoby. Aký by mal byť postup, ak zistíte, že na vašej adrese je prihlásený na trvalom pobyte niekto iný? Navštívte obecný či mestský úrad – ohlasovňu pobytu spolu s dokladom o svojom vlastníctve nehnuteľnosti (list vlastníctva), občianskym preukazom a písomným návrhom na zrušenie trvalého pobytu iným osobám. Ak nebudete úspešní, ani napriek vysvetleniu, zašlite návrh spolu s kópiou listu vlastníctva v doporučenej zásielku s doručenkou poštou na adresu obce či mesta. Ak obec nerozhodne o vašej žiadosti kladne ani po zaslaní písomnej žiadosti, je potrebné sa obrátiť na Okresné riaditeľstvo Policajného zboru, v ktorého územnom obvode je ohlasovňa a malo by dôjsť k bezodkladnému splneniu povinnosti obce (§ 26 a Zákona o hlásení pobytu občanov).

Čas radiátorov: Ako prežiť zimu, aby vás neskôr neprekvapili vysoké nedoplatky?

[mojdom.zoznam.sk; 09/12/2016; Zuzana Lacová]

Ponúkame vám krátky manuál, čo robiť pred a počas vykurovacej sezóny. Správna príprava vykurovacej sústavy na zimu môže eliminovať neželané poruchy, odstávky kúrenia či únik energií.

1. Čo robiť pred vykurovacou sezónou?

• Skontrolujte funkčnosť regulačných ventilov a termostatických hlavíc na radiátoroch. Prípadné poruchy nahláste čím skôr správcovi.
• Počas celého leta je dobré nechať termostatické hlavice "otvorené" na maximum (stupeň 5). Dôvodom je správny nábeh vykurovacej sústavy vo vašom bytovom dome.
• Radiátory v momente začiatku vykurovacej sezóny odvzdušnite.
• Ak ešte v bytovom dome nemáte inštalované pomerové rozdeľovače alebo merače tepla, mali by ste vedieť, že legislatíva ukladá ich povinnú inštaláciu do konca roka 2016 pri budovách s centrálnym zdrojom tepla, ktorých celková podlahová plocha je väčšia ako 500 m2.

2. Ako vetrať v zime

Počas chladných zimných dní by sa malo vetrať krátko a intenzívne. Termostatickú hlavicu treba stiahnuť na minimum, keďže pri znížení teploty v miestnosti dochádza k zvýšeniu prietoku vody do vykurovacieho telesa a tým aj k plytvaniu teplom i energiou. Na teplotné rozdiely reagujú aj pomerové rozdeľovače tepla, čo sa môže odraziť na konečnom rozpočítaní nákladov za teplo.

3. Správne nastavenie termostatických hlavíc

Základným opatrením, ako znížiť spotrebu tepla, je správna regulácia teploty v jednotlivých miestnostiach, a to podľa ich využitia. Odporučená teplota v obytných miestnostiach je 18 až 22 °C, t. j. nastavenie hlavice na stupeň 2 až 4. Zníženie teploty o jeden stupeň znamená úsporu až 6 % nákladov na vykurovanie!

Poznáte hodnoty termostatických hlavíc?

Rozpätie nastaviteľných teplôt sa môže odlišovať podľa typu termostatickej hlavice a pri používaní je potrebné riadiť sa informáciami od výrobcu. Každé číslo na termostatickej hlavici zodpovedá určitej teplote, na ktorú termostatický ventil reaguje, spravidla v rozsahu teplôt od 12 do 26 °C:

• stupeň 1 – 2 (12 až 16 °C): používame, ak chceme byt temperovať počas svojej neprítomnosti;
• stupeň 2 – 3 (16 až 20 °C): nastavujeme v miestnostiach s občasným pobytom a tam, kde vykonávame pohybové aktivity;
• stupeň 3 – 4 (20 až 23 °C): ideálna teplota v miestnostiach, kde sa zdržiavame najviac;
• stupeň 4 – 5 (23 až 26 °C): vyššiu teplotu uvítajú tí, ktorí sú nároční na teplo;
• stupeň 5 (nad 26 °C): ventil je otvorený naplno.

4. Inštalácia meračov

Úspory v bytových domoch s centrálnym zásobovaním teplom možno dosiahnuť aj inštaláciou meračov tepla či pomerových rozdeľovačov tepla. Pre tých, ktorí chcú byť častejšie informovaní o svojej spotrebe, sú vhodnou alternatívou rádiové prístroje. Tie diaľkovo komunikujú so zbernicou dát a údaje o dennej spotrebe sú cez rádiovú sieť integrované na internetový portál. Vlastníci bytov, zástupcovia vlastníkov a správcovia tak môžu jednoducho sledovať či porovnávať spotreby tepla v objekte za rôzne časové obdobia a efektívnejšie hospodáriť s energiami. "Keď je v bytoch zabezpečené meranie, majitelia majú možnosť svoje náklady na teplo ovplyvniť regulovaním požadovanej teploty v byte a sú motivovaní k úsporám, keďže náklady na teplo sa im rozpočítajú na základe ich skutočnej spotreby. V praxi pozorujeme, že po nainštalovaní pomerových rozdeľovačov tepla alebo meračov tepla sa celková spotreba v bytovom dome výrazne zníži približne o 20 %", uviedla Irena Pernecká, manažérka oddelenia rozúčtovania ista Slovakia.

Odporúčané teploty v jednotlivých miestnostiach

• kuchyňa 20 °C,
• spálňa 18 °C,
• obývačka 21 °C,
• detská izba 21 °C,
• pracovňa 21 °C,
• kúpeľňa 24 °C.

zdroj Tvorivé bývanie 5/2016, JAGA GROUP, s.r.o.

Pri darovaní domu je potrebná zmluva

Darovacia zmluva predstavuje dvojstranný právny úkon. "Na základe darovacej zmluvy vznikajú zmluvným stranám vzájomné práva a povinnosti, a to predovšetkým povinnosť darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k daru na obdarovaného a povinnosť obdarovaného dar prijať," hovorí právnička Petra Kováčová. Pri väčšine darovacích zmlúv zákon nevyžaduje ich písomnú podobu, neplatí to však pri darovaní nehnuteľnosti. "Ak je predmetom darovania byt alebo iný typ nehnuteľnosti, darovacia zmluva musí mať písomnú formu a podpis darcu na tejto zmluve musí byť úradne overený pred notárom alebo pred príslušným orgánom obce," dodáva.

Vlastníctvo darovanej nehnuteľnosti neprechádza na nového vlastníka uzatvorením darovacej zmluvy, ale nadobúda ho až vkladom tejto zmluvy do katastra nehnuteľností. "Na to, aby nastali právne účinky darovacej zmluvy, je nevyhnutné, aby vlastnícke právo obdarovaného bolo zapísané do katastra nehnuteľností vkladom," upozorňuje právnička. Zápis vykoná príslušný kataster. V prípade, ak sú splnené všetky podmienky stanovené katastrálnym zákonom, kataster vydá rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. K prechodu vlastníckeho práva k darovanej nehnuteľnosti teda dochádza až dňom právoplatnosti rozhodnutia katastra. Podmienkou však je, aby darovacia zmluva bola platne uzatvorená a aby obsahovala všetky náležitosti predpísané pre tento typ zmluvy.

Podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je bezplatnosť. Darca teda za svoj dar nedostane žiadnu protihodnotu. Ak požaduje za svoj dar protislužbu, výkon alebo činnosť, nemožno hovoriť o darovacej zmluve. O darovanie nejde ani vtedy, ak niekto požaduje za dar podstatne zníženú sumu oproti bežnej sume, za akú sa napríklad nehnuteľnosť predáva. Kombinácia darovacej a kúpnej zmluvy je zo zákona neprípustná. Výnimku tvoria len zmluvy so symbolickou sumou, pokiaľ sa využijú ustanovenia o simulovaných právnych úkonoch, ale podľa právnikov je tento typ zmluvy v prípade bežného darovania napríklad nehnuteľností ľahšie napadnuteľný.

V prípade, ak je predmetom darovania nehnuteľnosť, tak v záujme zabezpečenia ochrany vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam platný právny poriadok vyžaduje, aby darovacia zmluva týkajúca sa nehnuteľností, okrem všeobecných náležitostí predpísaných pre každý zmluvný typ, spĺňala aj ďalšie osobitné náležitosti. Tieto nie sú upravené len v ustanoveniach Občianskeho zákonníka, ale aj v ustanoveniach ďalších právnych predpisov ako zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam.

Darovacia zmluva by mala obsahovať aj podmienky, na základe ktorých sa môže majiteľ domáhať vrátenia daru. Občiansky zákonník stanovuje presné podmienky, na základe ktorých sa možno domáhať vrátenia daru a znamená to, že majiteľ nemôže darovanú nehnuteľnosť len tak svojvoľne pýtať späť. Súd rozhodne v prospech bývalého majiteľa žiadajúceho o navrátenie daru len vtedy, ak sa k nemu obdarovaný správal tak, že svojím správaním hrubo porušoval dobré mravy, alebo sa tak správal k členom darcovej rodiny. Za hrubé porušenie mravov sa považuje napríklad fyzické napadnutie darcu obdarovaným, neposkytnutie pomoci v starobe, chorobe a to isté platí aj voči členom darcovej rodiny. Právo na vrátenie daru si darca uplatňuje u obdarovaného. Obdarovaný môže odoprieť vrátenie daru tým, že poprie existenciu zákonných dôvodov na vrátenie daru, vtedy musí darca svoj nárok uplatniť na súde.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Problémy pri darovaní majetku: najväčšie spory a problémy vznikajú v situáciách, ak o dare vyššej finančnej hodnoty zvyšok rodiny nevie a novinku sa dozvie až po smrti darcu. Ešte komplikovanejšia je situácia, ak o darovaní neexistuje žiadny úradný záznam. Notár poradí, ako po smrti darcu dokázať, že darca vám dar naozaj dal a ako sa vyhnúť nepríjemným situáciám.

Notárska zápisnica ako prevencia: v prípade, ak sú predmetom darovania hnuteľné veci ako napríklad umelecké diela, šperky, knihy či starožitnosti, zákon hovorí, že písomný záznam o darovaní nepotrebujete. Notári však poznajú stovky prípadov, keď chýbajúci písomný záznam o darovaní mal za následok rozhádanie rodiny a súdnu dohru. Iná je situácia pri nehnuteľnostiach, ako sú byty či domy, alebo pri peňažných daroch. Vtedy zákon vyžaduje písomný zápis o darovaní – teda darovaciu zmluvu.

Potreba darovacej zmluvy: chráni obe strany, a preto by sa mala stať súčasťou každého väčšieho daru. Zmluva musí spĺňať náležitosti určené zákonom. Ak chcete mať právnu istotu, spíšte notársku zápisnicu, ktorá je verejnou listinou.

K najväčším nedorozumeniam dochádza pri porovnávaní výšky zálohových predpisov od odlišných správcov. Reálne výdavky, ale aj výška odmeny pre konkrétneho správcu sú rôzne. Zvážte, či je výška odmeny adekvátna kvalite poskytovaných služieb.

Ak máte pocit, že údaje na zálohovom predpise nie sú správne či prehľadné, alebo nie ste spokojný so správou domu, mali by ste sa obrátiť na svojho správcu. Prv než sa však pustíte do vybavovania, možno sa vám zíde stručný prehľad informácií, ktoré sa týkajú problematiky zálohových platieb nielen v starších bytoch, ale aj v novostavbách.

Za čo vlastne platíme pri zálohovej platbe?

Mesačné zálohové platby sa viažu na reálny odhad výdavkov spojených so správou bytového domu. Okrem bežných nákladov určených na prevádzku, údržbu a opravy, sa môže v zálohovom predpise objaviť aj položka investičných nákladov na potenciálne väčšie opravy, prípadne rekonštrukcie či modernizáciu budovy. Zálohové predpisy sa v jednotlivých bytových domoch, samozrejme, líšia. V princípe však na zálohovom predpise nemožno vynechať náklady na dodávku tepla, vody, elektrickej energie spoločných priestorov, osvetlenie vonkajšie, aj vnútorné, upratovanie, odvoz a likvidáciu odpadu, výťahy, technickú či zimnú údržbu. Samostatné položky predstavujú poplatok za správu domu a príspevky do fondu údržby a opráv.

Zálohový predpis by mal byť primerane podrobný, ale predovšetkým prehľadný, zrozumiteľný a transparentný. Vďaka týmto dôležitým atribútom si môžete utvoriť jasnú predstavu o tom, za čo vlastne platíte. Podobu konkrétneho zálohového predpisu z veľkej časti ovplyvňujú aj stavebno-technické charakteristiky bytového domu. Kľúčová je napríklad energetická náročnosť budovy, no často aj jej celkový stav, ktorý môže ovplyvňovať výšku jednotlivých preddavkov na zálohovom predpise. Svoju rolu zohráva aj náročnosť vlastníkov bytov a ich požiadavky na štandard poskytovaných služieb, ktorý samozrejme tiež ovplyvňuje prevádzkové náklady, a teda aj výšku mesačných preddavkov. Typickým príkladom takejto služby je upratovanie, kde na výsledok (ale samozrejme aj výslednú cenu), nemá vplyv len kvalita upratania, ale aj jeho frekvencia, či použité čistiace prostriedky.

V novostavbe platíte viac

Majitelia bytov v novostavbách si pred kúpou bytu často neuvedomujú, že budú musieť platiť aj za moderné technológie, ktoré sa v bytovom dome nachádzajú. Podľa legislatívy sa musia tiež pravidelne vykonávať odborné prehliadky a skúšky pre vyhradené technické zariadenia, a to tlakové, zdvíhacie, elektrické či plynové. V novostavbe môže byť napríklad elektronická požiarna signalizácia, kamerový systém, chladenie, vzduchotechnika či odvetrávanie garáží. Všetky tieto moderné technológie sú náročnejšie na prevádzku či údržbu, čo sa pochopiteľne, odrazí na zálohovom predpise.

Výška preddavkov

Výsledná podoba zálohového predpisu v konečnom dôsledku závisí nielen od samotného ročného nákladu za prevádzku bytového domu, ale aj od spôsobu rozúčtovania jednotlivých nákladov. Pri rozúčtovaní musí správca zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov. Je štandardom, že spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek zálohového predpisu či už podľa plochy bytu, osôb, mesiacov alebo počtu bytov, býva dohodnutý priamo v zmluve o správe. Vlastníci bytov majú právo zmeniť a odsúhlasiť rozúčtovanie nákladov podľa iného kľúča, musí sa však na ňom zhodnúť väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Častým predmetom sporu býva napríklad výťah, ktorý zvyčajne nepoužívajú vlastníci bytov na prvom poschodí. Ak sa nadpolovičná väčšina majiteľov zhodne na spoločnom riešení, takáto položka sa môže rozúčtovať s vylúčením vlastníkov bytov na prvom poschodí.

Nemusíte čakať na vyúčtovanie do mája

Ročné vyúčtovanie, ktoré poskytuje ucelený obraz o správe domu, je správca bytového domu povinný vypracovať najneskôr do 31. mája nasledujúceho kalendárneho roka. Vlastník bytu má však podľa zákona právo nahliadnuť do účtovníctva spravovaného domu aj v priebehu roka. Ak máte teda pocit, že údaje na zálohovom predpise nie sú správne či prehľadné alebo nie ste spokojný so správou domu, mali by ste sa obrátiť na svojho správcu. Môže vám pomôcť aj rada nezávislého odborníka, s ktorým možno prekonzultovať konkrétny problém.

Autor - Zdroj - SOMAT Group/Pekné bývanie

http://pluska.sk/ipeknebyvanie/servis-reality/finanncovanie/nie-ste-spokojny-so-zalohovou-platbou-byt.html