Kúpna zmluva na byt – 5 najčastejších chýb

[blog.sme.sk; 12/04/2018; Ondrej Halama]

Pár postrehov z praxe, ktoré sa hodia každému kto spisuje zmluvu pri predaji, darovaní alebo zámene bytu.

Zo všetkých druhov nehnuteľností (stavby, pozemky, byty a nebytové priestory) je prevod bytu po právnej stránke najkomplikovanejší. Čo všetko má byť obsahom zmluvy o predaji bytu je upravené až v troch zákon – v Občianskom zákonníku, v katastrálnom zákone a v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993 Z. z.). Spolu ide o viac ako 20 obsahových náležitostí, ktoré treba v zmluve uviesť, inak vám kataster nového vlastníka nezapíše. Nie je preto prekvapením, že predaj bytu je v praxi najproblematickejší a zmluvy často obsahujú chyby. Tu je 5 z nich, s ktorými som sa v praxi stretol najviac:

1. Vyhlásenie o nedoplatkoch

Povinnou prílohou zmluvy o prevode bytu je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, fond opráv...). Ak je byt vo vlastníctve viacerých spoluvlastníkov, musia byť vo vyhlásení uvedení všetci. Účastníci realitnej transakcie niekedy zabudnú na túto prílohu, alebo ju pripoja len k jednej z dvoch zmlúv, ktoré sa predkladajú katastru. V texte zmluvy nezriedka chýba údaj, že obsahuje nejakú prílohu. Ak táto príloha chýba, zmluva je neplatná a zápis do katastra je potrebné zamietnuť.

2. Pozemok pod bytovkou a priľahlý pozemok

Zákon vyžaduje, aby sa v zmluve uvádzalo označenie pozemku pod bytovkou, ako aj označenie priľahlého pozemku. Definícia priľahlého pozemku v zákone je veľmi strohá, má ísť o pozemok "patriaci k bytovému domu". Okrem označenia pozemku (parcelné číslo, druh, výmera), je povinnou súčasťou zmluvy aj popis práv k zastavenému pozemku a k priľahlému pozemku. Inými slovami, je potrebné uviesť, aké práva k pozemku majú vlastníci bytu. V praxi budú buď spoluvlastníci pozemku, alebo budú mať k nemu zákonné vecné bremeno. Veľa ľudí túto obsahovú náležitosť ignoruje, hoci aj toto je dôvod na zamietnutie zápisu.

3. Podiel na spoločných častiach domu

Spoločné časti bytovky (napr. chodby a obvodové múry) sú v spoluvlastníctve všetkých majiteľov bytov. Ku každému bytu teda patrí aj podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, prípadne aj podiel na pozemku. Tento podiel vždy prechádza na nového vlastníka (kupujúceho) spolu s bytom. Ak ho v zmluve neuvediete, opäť si predaj bytu veľmi skomplikujete a bude potrebné uzavrieť novú zmluvu.

4. Popis spoločných častí, popis vybavenia a príslušenstva bytu...

Aby toho nebolo málo, zákon vyžaduje, aby zmluvné strany vymenovali spoločné časti domu, vybavenie bytu a ďalšie podrobnosti. Úradníci katastra v praxi nechodia do terénu a neskúmajú, či je v zmluve uvedený každý kvetináč, niečo však uviesť treba. Pojmy ako "spoločné časti domu" a "spoločné zariadenia domu" sú definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Definícia príslušenstva bytu je uvedená v Občianskom zákonníku (§ 121). Ak na túto náležitosť zabudnete, budete mať opäť problémy.

5. Chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti

Akékoľvek zmluvy predkladané katastru nesmú obsahovať chyby v písaní a počítaní, a ani iné zrejme nesprávnosti. Na rozdiel od vyššie uvedených pochybení, nie sú chyby v písaní, počítaní a iné zrejme nesprávnosti dôvodom na zamietnutie zápisu, ale len dôvodom na prerušenie konania. Pri takejto chybe úradník katastra vyzve zmluvné strany, aby si zmluvu opravili dodatkom a určí im na to lehotu. Zákon nevymedzuje, čo sa rozumie pod "chybami v písaní, počítaní a inými zrejmými nesprávnosťami". V praxi pôjde napríklad o preklepy, alebo chybne vypočítanú podlahovú plochu bytu. Aj tu je však potrebné rozlišovať o aký preklep ide. Ak zo zvyšku zmluvy nie je zrejmý správny údaj a chybou sa zásadne mení právna situácia (napr. preklep v cene alebo v čísle bytu), prerušenie konania a použitie dodatku obvykle neprichádza do úvahy. Takýto závažný preklep nezriedka spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy, a to sa už dodatkom napraviť nedá. Na absolútne neplatnú zmluvu sa od začiatku nazerá, akoby nikdy nevznikla.

Výťahom sa nevozia, platiť musia

[SME; 233/2017; 10/10/2017; s.: 6; dsch]

Oslobodiť možno ľudí z prízemia len od poplatkov za spotrebu energie.
Pri balkónoch a garážach zákonodarca nespravodlivosť zmiernil, pri výťahoch sa zmena nechystá.

Manželia Fábryovci bývajú na pokojnom sídlisku Zlatý potok vo Zvolene. O bytový dom sa vlastníci bytov starajú – nechali ho zatepliť a pred dvoma rokmi aj vymeniť výťah. Iba Fábryovci naň prispejú 2600 eurami, hoci sa na ňom voziť nebudú. Ich byt sa totiž nachádza na prízemí. "Túto sumu bude musieť zaplatiť aj naša rodina. Sú to pre nás vyhodené peniaze za spoločné zariadenie, ktoré je pre nás zbytočné. Je to spravodlivé?" pýta sa dôchodkyňa Magdaléna Fábryová. Zákon je jednoznačný. Tí, ktorí výťahom nejazdia, sú oslobodení len od poplatkov za samotnú prevádzku výťahu. "Teda napríklad od nákladov na spotrebovanú elektrickú energiu," spresnila Anna Krajčiová zo Združenia bytového hospodárstva na Slovensku. Keďže však výťah patrí medzi spoločné zariadenia domu, náklady na jeho prevádzku, údržbu či opravy sa rozpočítavajú medzi všetkých – podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, čiže podľa veľkosti bytu. "Platí zásada, že vlastník je povinný starať sa o svoj majetok a platiť náklady s tým spojené bez ohľadu na to, či tento majetok využíva, alebo nie," zdôraznila Krajčiová. Magdaléna Fábryová pritom upozornila, že poplatky za servis výťahu do fondu opráv bývajú vyššie ako poplatky za spotrebu energie, od ktorých môžu byť prízemné byty oslobodené. Za obnovu bytového domu zaplatili vlastníci spomínanej zvolenskej bytovky pred dvoma rokmi takmer 326-tisíc eur, dostali na ňu úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Na komplexnú obnovu výťahov z toho išlo vyše 250tisíc eur. "Pre jeden byt to bude suma viac ako 2600 eur. Okrem toho už splácame úver na zateplenie bytového domu," dodala Fábryová.

Majitelia garáží neplatia

Paradoxné je, že pri novelizácii zákona v roku 2014 z tohto pravidla vypadli vlastníci nebytových priestorov a garáží. Na platby do fondu opráv za spoločné časti a zariadenia domu, ktoré nevyužívajú, môžu dostať zľavu. Predtým platili – napríklad aj za výťah – rovnako ako vlastníci prízemných bytov – podľa spoluvlastníckeho podielu. "V zmysle tejto novely sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome," dodala Krajčiová. Hoci sú vlastníci prízemných bytov, ktorými bývajú veľmi často starší ľudia, v podobnej situácii – ani oni nevyužívajú všetky spoločné zariadenia a časti domu – ich sa zmena nedotkla.

Výnimka neexistuje

Podľa Krajčiovej dokonca nemôžu žiadať ani o výnimku. "Od tejto povinnosti ho nemôže oslobodiť ani prípadné hlasovanie ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pretože by nebolo v súlade so zákonom o vlastníctve bytov," dodala Krajčiová. Hoci rekonštrukcia bytových domov prebieha s veľkou podporou štátu, zmenu zákona o bytoch a nebytových priestoroch rezort financií nepripravuje. Menšiu nespravodlivosť zákonodarca odstránil jedine pri rekonštrukcii balkónov a lodžií v bytových domoch. Pôvodne na ne prispievali aj vlastníci bytov, ktoré balkón nemajú. Od roku 2010 sa po novelizácii zákona počítajú príspevky do fondu opráv na základe spoluvlastníckeho podielu, ku ktorému sa pripočítava aj štvrtina podlahovej plochy balkóna alebo terasy.

Aké povinnosti vám vyplývajú z prestavby bytu?

[Žilinský večerník; 42/2016; 18/10/2016; s.: 16; Terézia Petrova ]

„Boom“ v oblasti zmien úrokových sadzieb bánk spravidla nezasahuje len trh s nehnuteľnosťami, ale prispieva i k tomu, že ľudia chcú zlepšiť svoje aktuálne bývanie a vo veľkom realizujú rekonštrukcie svojich domov či bytov. V dnešnom článku sa preto zameriame na zákonné povinnosti stavebníkov pri výkone stavebných úprav v byte.

Vlastníci bytov ako spoloční obyvatelia jedného bytového domu sú v rámci vzájomného harmonického spolunažívania povinní rešpektovať jeden druhého a neobmedzovať sa neprimeranými zásahmi. Aj preto je pri stavebných prácach v byte, prípadne jeho rozsiahlejšej rekonštrukcii potrebné dodržiavať nielen mnohé zákonné povinnosti, ale i určité štandardy slušného správania.

Ešte predtým, než sa vôbec pustíte do začatia prác vo vašom byte, je nutné si ustáliť, či si plánované stavebné úpravy budú vyžadovať stavebné povolenie alebo bude stačiť len jednoduché ohlásenie príslušnému stavebnému úradu, prípadne nebude potrebné ani ohlásenie, ani stavebné povolenie. Odpoveď na túto otázku je potrebné hľadať v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon). Určité povinnosti vyplývajú vlastníkom bytov aj zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ohlásenie ani stavebné povolenie sa nevyžadujú pri udržiavacích prácach, pri ktorých nie je predpísané ohlásenie. Ide napríklad o opravy alebo výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, dverí, maliarske a natieračské práce, výmeny vnútorného zariadenia (napr. kuchynská linka, sanita) a pod.

V zmysle Stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad bytového domu, nezasahuje sa do nosných konštrukcií bytového domu, nemení sa spôsob užívania bytu a neohrozuje sa stabilita bytového domu (napr. búracie práce vnútorných priečok, ktoré však nezasahujú do nosnej konštrukcie stavby a pod.).

Vo všetkých ostatných prípadoch (napr. zasklenie lodžie, výmena okien, ak sa mení ich veľkosť a pod.) budete potrebovať stavebné povolenie. Pokiaľ si nie ste istí, či úpravy, ktoré chcete vykonať, podliehajú ohláseniu alebo stavebnému povoleniu, je najlepšie sa obrátiť na príslušný stavebný úrad, ktorý by vás mal v tejto veci usmerniť. Stavebnému úradu totiž nič nebráni v tom, aby rozhodol, že pri niektorých stavebných úpravách ohlásenie nestačí a je potrebné stavebné povolenie.

V prípade, ak plánujete stavebné úpravy, ktorými by ste mohli potenciálne ohroziť alebo rušiť ostatných vlastníkov bytov v neprimeranom rozsahu alebo by sa tým menil vzhľad bytového domu, je potrebné si vopred vyžiadať aj súhlas väčšiny vlastníkov bytov v dome. Táto povinnosť vyplýva vlastníkom bytov z ustanovenia § 11 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z.

Pokiaľ ide o stavebné úpravy, ktorými by sa zasahovalo do nosnej konštrukcie bytového domu, je k žiadosti o stavebné povolenie súčasne potrebné pripojiť aj posudok statika, ktorý plánované stavebné úpravy posúdi nielen z pohľadu ich zásahu do konštrukcie konkrétneho bytu, ale aj bytového domu ako celku.

Ak sú splnené všetky zákonné predpoklady, je možné ohlásiť stavebné úpravy príslušnému stavebnému úradu, resp. požiadať o stavebné povolenie. Mestá a obce majú spravidla pre také prípady k dispozícii pre občanov formuláre, ktoré súčasne špecifikujú, aké doklady máte k žiadosti alebo ohláseniu pripojiť.

Ak máte stavebné úpravy v byte schválené zo strany stavebného úradu, v rámci ďalšieho postupu by ste mali plánované práce oznámiť aj svojim susedom, najlepšie formou vývesky na obvyklom mieste v bytovom dome, ktoré je ľahko prístupné jeho obyvateľom. V oznámení je vhodné požiadať susedov o zhovievavosť a trpezlivosť, prípadne spolu s oznámením vyvesiť aj fotokópiu stavebného povolenia alebo ohlásenia. Je tiež žiaduce uviesť časový údaj o plánovanom čase začatia a ukončenia prác.

K zachovaniu dobrých susedských vzťahov nemenej pomáha aj rešpektovanie ostatných spoluvlastníkov tým, že budete počas prestavby udržiavať čistotu v bytovom dome (pravidelne upratovať špinu a stavebnú sutinu, ktorá môže pri prácach vzniknúť), neskladovať stavebný materiál v spoločných priestoroch, zabezpečovať priebežný odvoz a likvidáciu odpadu (nevyhadzovať stavebný odpad ani iný nadrozmerný odpad do kontajnerového stojiska), neprevážať ťažký náklad vo výťahu, ktorý je určený na prevoz osôb, vykonávať hlučné práce (vŕtanie, brúsenie a pod.) len v určených hodinách počas pracovných dní a pod.

Hoci je s prestavbou bytu spojených množstvo zákonných povinností, ich nedodržanie sa nemusí vyplatiť a stavebný úrad môže takému stavebníkovi uložiť "mastnú" pokutu.

Mgr. Terézia Petrova, advokátsky koncipient HADBÁBNA & spol., advokátska kancelária, s. r. o.

Zostal nahlásený predchádzajúci majiteľ

[Noviny Stredného Považia; 01/2016; 12/01/2016; s.: 13; Dávid Štefanka]

PRÁVNIK RADÍ
Odpovedá advokát Dávid Štefanka

Kúpil som dom, no stále nám chodí pošta na pôvodného majiteľa, ktorý už dávnejšie dom predal majiteľom, od ktorých sme kúpili my. Bojíme sa, že tam zostalo jeho trvalé bydlisko. Ako to zistím a môžem ako nový vlastník (veď sa majitelia už dvakrát vymenili) zrušiť takéto trvalé bydlisko už nebývajúceho bývalého vlastníka?

Zákon o hlásení pobytu občanov ustanovuje, že ohlasovňa záznam o trvalom pobyte zruší okrem iného aj na návrh vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej časti alebo nájomcu, ak je budova alebo jej časť v nájme občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo. Návrh na zrušenie však nemožno podať voči:

• vlastníkovi,
• spoluvlastníkovi,
• manželovi alebonezaopatrenému dieťaťu vlastníka, spoluvlastníka alebo nájomcu.

Táto zmena nadobudla účinnosť od 1. októbra 2004. Dôvodová správa k tejto novele uvádza, že vlastníci budovy alebo jej časti môžu súhlasne navrhnúť zrušenie trvalého pobytu občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo, napríklad mu zanikol nájomný vzťah. Nájomcovi budovy alebo jej časti nie je možné zrušiť trvalý pobyt, pokiaľ nájom trvá. Výnimkou z tohto ustanovenia je, že návrh na zrušenie trvalého pobytu nie je možné podať voči manželovi a nezaopatrenému dieťaťu vlastníka, spoluvlastníka alebo nájomcu pri nájme na neurčitú dobu, ktorí môžu mať trvalý pobyt v budove alebo jej časti bez súhlasu vlastníka alebo spoluvlastníkov. Odpoveď na otázku, či sa dá trvalý pobyt zrušiť bývalému vlastníkovi či akejkoľvek inej osobe, ktorá nemá k bytu alebo domu žiadne užívacie právo zrušiť, je áno. Za to, že si fyzická osoba nesplní svoju ohlasovaciu povinnosť a nenahlási si zmenu trvalého pobytu, nemôže predsa pykať nový vlastník bytu a trpieť skutočnosť, že na jeho adrese sú prihlásené na trvalom pobyte cudzie osoby. Aký by mal byť postup, ak zistíte, že na vašej adrese je prihlásený na trvalom pobyte niekto iný? Navštívte obecný či mestský úrad – ohlasovňu pobytu spolu s dokladom o svojom vlastníctve nehnuteľnosti (list vlastníctva), občianskym preukazom a písomným návrhom na zrušenie trvalého pobytu iným osobám. Ak nebudete úspešní, ani napriek vysvetleniu, zašlite návrh spolu s kópiou listu vlastníctva v doporučenej zásielku s doručenkou poštou na adresu obce či mesta. Ak obec nerozhodne o vašej žiadosti kladne ani po zaslaní písomnej žiadosti, je potrebné sa obrátiť na Okresné riaditeľstvo Policajného zboru, v ktorého územnom obvode je ohlasovňa a malo by dôjsť k bezodkladnému splneniu povinnosti obce (§ 26 a Zákona o hlásení pobytu občanov).

Čas radiátorov: Ako prežiť zimu, aby vás neskôr neprekvapili vysoké nedoplatky?

[mojdom.zoznam.sk; 09/12/2016; Zuzana Lacová]

Ponúkame vám krátky manuál, čo robiť pred a počas vykurovacej sezóny. Správna príprava vykurovacej sústavy na zimu môže eliminovať neželané poruchy, odstávky kúrenia či únik energií.

1. Čo robiť pred vykurovacou sezónou?

• Skontrolujte funkčnosť regulačných ventilov a termostatických hlavíc na radiátoroch. Prípadné poruchy nahláste čím skôr správcovi.
• Počas celého leta je dobré nechať termostatické hlavice "otvorené" na maximum (stupeň 5). Dôvodom je správny nábeh vykurovacej sústavy vo vašom bytovom dome.
• Radiátory v momente začiatku vykurovacej sezóny odvzdušnite.
• Ak ešte v bytovom dome nemáte inštalované pomerové rozdeľovače alebo merače tepla, mali by ste vedieť, že legislatíva ukladá ich povinnú inštaláciu do konca roka 2016 pri budovách s centrálnym zdrojom tepla, ktorých celková podlahová plocha je väčšia ako 500 m2.

2. Ako vetrať v zime

Počas chladných zimných dní by sa malo vetrať krátko a intenzívne. Termostatickú hlavicu treba stiahnuť na minimum, keďže pri znížení teploty v miestnosti dochádza k zvýšeniu prietoku vody do vykurovacieho telesa a tým aj k plytvaniu teplom i energiou. Na teplotné rozdiely reagujú aj pomerové rozdeľovače tepla, čo sa môže odraziť na konečnom rozpočítaní nákladov za teplo.

3. Správne nastavenie termostatických hlavíc

Základným opatrením, ako znížiť spotrebu tepla, je správna regulácia teploty v jednotlivých miestnostiach, a to podľa ich využitia. Odporučená teplota v obytných miestnostiach je 18 až 22 °C, t. j. nastavenie hlavice na stupeň 2 až 4. Zníženie teploty o jeden stupeň znamená úsporu až 6 % nákladov na vykurovanie!

Poznáte hodnoty termostatických hlavíc?

Rozpätie nastaviteľných teplôt sa môže odlišovať podľa typu termostatickej hlavice a pri používaní je potrebné riadiť sa informáciami od výrobcu. Každé číslo na termostatickej hlavici zodpovedá určitej teplote, na ktorú termostatický ventil reaguje, spravidla v rozsahu teplôt od 12 do 26 °C:

• stupeň 1 – 2 (12 až 16 °C): používame, ak chceme byt temperovať počas svojej neprítomnosti;
• stupeň 2 – 3 (16 až 20 °C): nastavujeme v miestnostiach s občasným pobytom a tam, kde vykonávame pohybové aktivity;
• stupeň 3 – 4 (20 až 23 °C): ideálna teplota v miestnostiach, kde sa zdržiavame najviac;
• stupeň 4 – 5 (23 až 26 °C): vyššiu teplotu uvítajú tí, ktorí sú nároční na teplo;
• stupeň 5 (nad 26 °C): ventil je otvorený naplno.

4. Inštalácia meračov

Úspory v bytových domoch s centrálnym zásobovaním teplom možno dosiahnuť aj inštaláciou meračov tepla či pomerových rozdeľovačov tepla. Pre tých, ktorí chcú byť častejšie informovaní o svojej spotrebe, sú vhodnou alternatívou rádiové prístroje. Tie diaľkovo komunikujú so zbernicou dát a údaje o dennej spotrebe sú cez rádiovú sieť integrované na internetový portál. Vlastníci bytov, zástupcovia vlastníkov a správcovia tak môžu jednoducho sledovať či porovnávať spotreby tepla v objekte za rôzne časové obdobia a efektívnejšie hospodáriť s energiami. "Keď je v bytoch zabezpečené meranie, majitelia majú možnosť svoje náklady na teplo ovplyvniť regulovaním požadovanej teploty v byte a sú motivovaní k úsporám, keďže náklady na teplo sa im rozpočítajú na základe ich skutočnej spotreby. V praxi pozorujeme, že po nainštalovaní pomerových rozdeľovačov tepla alebo meračov tepla sa celková spotreba v bytovom dome výrazne zníži približne o 20 %", uviedla Irena Pernecká, manažérka oddelenia rozúčtovania ista Slovakia.

Odporúčané teploty v jednotlivých miestnostiach

• kuchyňa 20 °C,
• spálňa 18 °C,
• obývačka 21 °C,
• detská izba 21 °C,
• pracovňa 21 °C,
• kúpeľňa 24 °C.

zdroj Tvorivé bývanie 5/2016, JAGA GROUP, s.r.o.