Zostal nahlásený predchádzajúci majiteľ

[Noviny Stredného Považia; 01/2016; 12/01/2016; s.: 13; Dávid Štefanka]

PRÁVNIK RADÍ
Odpovedá advokát Dávid Štefanka

Kúpil som dom, no stále nám chodí pošta na pôvodného majiteľa, ktorý už dávnejšie dom predal majiteľom, od ktorých sme kúpili my. Bojíme sa, že tam zostalo jeho trvalé bydlisko. Ako to zistím a môžem ako nový vlastník (veď sa majitelia už dvakrát vymenili) zrušiť takéto trvalé bydlisko už nebývajúceho bývalého vlastníka?

Zákon o hlásení pobytu občanov ustanovuje, že ohlasovňa záznam o trvalom pobyte zruší okrem iného aj na návrh vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej časti alebo nájomcu, ak je budova alebo jej časť v nájme občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo. Návrh na zrušenie však nemožno podať voči:

• vlastníkovi,
• spoluvlastníkovi,
• manželovi alebonezaopatrenému dieťaťu vlastníka, spoluvlastníka alebo nájomcu.

Táto zmena nadobudla účinnosť od 1. októbra 2004. Dôvodová správa k tejto novele uvádza, že vlastníci budovy alebo jej časti môžu súhlasne navrhnúť zrušenie trvalého pobytu občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo, napríklad mu zanikol nájomný vzťah. Nájomcovi budovy alebo jej časti nie je možné zrušiť trvalý pobyt, pokiaľ nájom trvá. Výnimkou z tohto ustanovenia je, že návrh na zrušenie trvalého pobytu nie je možné podať voči manželovi a nezaopatrenému dieťaťu vlastníka, spoluvlastníka alebo nájomcu pri nájme na neurčitú dobu, ktorí môžu mať trvalý pobyt v budove alebo jej časti bez súhlasu vlastníka alebo spoluvlastníkov. Odpoveď na otázku, či sa dá trvalý pobyt zrušiť bývalému vlastníkovi či akejkoľvek inej osobe, ktorá nemá k bytu alebo domu žiadne užívacie právo zrušiť, je áno. Za to, že si fyzická osoba nesplní svoju ohlasovaciu povinnosť a nenahlási si zmenu trvalého pobytu, nemôže predsa pykať nový vlastník bytu a trpieť skutočnosť, že na jeho adrese sú prihlásené na trvalom pobyte cudzie osoby. Aký by mal byť postup, ak zistíte, že na vašej adrese je prihlásený na trvalom pobyte niekto iný? Navštívte obecný či mestský úrad – ohlasovňu pobytu spolu s dokladom o svojom vlastníctve nehnuteľnosti (list vlastníctva), občianskym preukazom a písomným návrhom na zrušenie trvalého pobytu iným osobám. Ak nebudete úspešní, ani napriek vysvetleniu, zašlite návrh spolu s kópiou listu vlastníctva v doporučenej zásielku s doručenkou poštou na adresu obce či mesta. Ak obec nerozhodne o vašej žiadosti kladne ani po zaslaní písomnej žiadosti, je potrebné sa obrátiť na Okresné riaditeľstvo Policajného zboru, v ktorého územnom obvode je ohlasovňa a malo by dôjsť k bezodkladnému splneniu povinnosti obce (§ 26 a Zákona o hlásení pobytu občanov).

Pri darovaní domu je potrebná zmluva

Darovacia zmluva predstavuje dvojstranný právny úkon. "Na základe darovacej zmluvy vznikajú zmluvným stranám vzájomné práva a povinnosti, a to predovšetkým povinnosť darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k daru na obdarovaného a povinnosť obdarovaného dar prijať," hovorí právnička Petra Kováčová. Pri väčšine darovacích zmlúv zákon nevyžaduje ich písomnú podobu, neplatí to však pri darovaní nehnuteľnosti. "Ak je predmetom darovania byt alebo iný typ nehnuteľnosti, darovacia zmluva musí mať písomnú formu a podpis darcu na tejto zmluve musí byť úradne overený pred notárom alebo pred príslušným orgánom obce," dodáva.

Vlastníctvo darovanej nehnuteľnosti neprechádza na nového vlastníka uzatvorením darovacej zmluvy, ale nadobúda ho až vkladom tejto zmluvy do katastra nehnuteľností. "Na to, aby nastali právne účinky darovacej zmluvy, je nevyhnutné, aby vlastnícke právo obdarovaného bolo zapísané do katastra nehnuteľností vkladom," upozorňuje právnička. Zápis vykoná príslušný kataster. V prípade, ak sú splnené všetky podmienky stanovené katastrálnym zákonom, kataster vydá rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. K prechodu vlastníckeho práva k darovanej nehnuteľnosti teda dochádza až dňom právoplatnosti rozhodnutia katastra. Podmienkou však je, aby darovacia zmluva bola platne uzatvorená a aby obsahovala všetky náležitosti predpísané pre tento typ zmluvy.

Podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je bezplatnosť. Darca teda za svoj dar nedostane žiadnu protihodnotu. Ak požaduje za svoj dar protislužbu, výkon alebo činnosť, nemožno hovoriť o darovacej zmluve. O darovanie nejde ani vtedy, ak niekto požaduje za dar podstatne zníženú sumu oproti bežnej sume, za akú sa napríklad nehnuteľnosť predáva. Kombinácia darovacej a kúpnej zmluvy je zo zákona neprípustná. Výnimku tvoria len zmluvy so symbolickou sumou, pokiaľ sa využijú ustanovenia o simulovaných právnych úkonoch, ale podľa právnikov je tento typ zmluvy v prípade bežného darovania napríklad nehnuteľností ľahšie napadnuteľný.

V prípade, ak je predmetom darovania nehnuteľnosť, tak v záujme zabezpečenia ochrany vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam platný právny poriadok vyžaduje, aby darovacia zmluva týkajúca sa nehnuteľností, okrem všeobecných náležitostí predpísaných pre každý zmluvný typ, spĺňala aj ďalšie osobitné náležitosti. Tieto nie sú upravené len v ustanoveniach Občianskeho zákonníka, ale aj v ustanoveniach ďalších právnych predpisov ako zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam.

Darovacia zmluva by mala obsahovať aj podmienky, na základe ktorých sa môže majiteľ domáhať vrátenia daru. Občiansky zákonník stanovuje presné podmienky, na základe ktorých sa možno domáhať vrátenia daru a znamená to, že majiteľ nemôže darovanú nehnuteľnosť len tak svojvoľne pýtať späť. Súd rozhodne v prospech bývalého majiteľa žiadajúceho o navrátenie daru len vtedy, ak sa k nemu obdarovaný správal tak, že svojím správaním hrubo porušoval dobré mravy, alebo sa tak správal k členom darcovej rodiny. Za hrubé porušenie mravov sa považuje napríklad fyzické napadnutie darcu obdarovaným, neposkytnutie pomoci v starobe, chorobe a to isté platí aj voči členom darcovej rodiny. Právo na vrátenie daru si darca uplatňuje u obdarovaného. Obdarovaný môže odoprieť vrátenie daru tým, že poprie existenciu zákonných dôvodov na vrátenie daru, vtedy musí darca svoj nárok uplatniť na súde.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Problémy pri darovaní majetku: najväčšie spory a problémy vznikajú v situáciách, ak o dare vyššej finančnej hodnoty zvyšok rodiny nevie a novinku sa dozvie až po smrti darcu. Ešte komplikovanejšia je situácia, ak o darovaní neexistuje žiadny úradný záznam. Notár poradí, ako po smrti darcu dokázať, že darca vám dar naozaj dal a ako sa vyhnúť nepríjemným situáciám.

Notárska zápisnica ako prevencia: v prípade, ak sú predmetom darovania hnuteľné veci ako napríklad umelecké diela, šperky, knihy či starožitnosti, zákon hovorí, že písomný záznam o darovaní nepotrebujete. Notári však poznajú stovky prípadov, keď chýbajúci písomný záznam o darovaní mal za následok rozhádanie rodiny a súdnu dohru. Iná je situácia pri nehnuteľnostiach, ako sú byty či domy, alebo pri peňažných daroch. Vtedy zákon vyžaduje písomný zápis o darovaní – teda darovaciu zmluvu.

Potreba darovacej zmluvy: chráni obe strany, a preto by sa mala stať súčasťou každého väčšieho daru. Zmluva musí spĺňať náležitosti určené zákonom. Ak chcete mať právnu istotu, spíšte notársku zápisnicu, ktorá je verejnou listinou.

K najväčším nedorozumeniam dochádza pri porovnávaní výšky zálohových predpisov od odlišných správcov. Reálne výdavky, ale aj výška odmeny pre konkrétneho správcu sú rôzne. Zvážte, či je výška odmeny adekvátna kvalite poskytovaných služieb.

Ak máte pocit, že údaje na zálohovom predpise nie sú správne či prehľadné, alebo nie ste spokojný so správou domu, mali by ste sa obrátiť na svojho správcu. Prv než sa však pustíte do vybavovania, možno sa vám zíde stručný prehľad informácií, ktoré sa týkajú problematiky zálohových platieb nielen v starších bytoch, ale aj v novostavbách.

Za čo vlastne platíme pri zálohovej platbe?

Mesačné zálohové platby sa viažu na reálny odhad výdavkov spojených so správou bytového domu. Okrem bežných nákladov určených na prevádzku, údržbu a opravy, sa môže v zálohovom predpise objaviť aj položka investičných nákladov na potenciálne väčšie opravy, prípadne rekonštrukcie či modernizáciu budovy. Zálohové predpisy sa v jednotlivých bytových domoch, samozrejme, líšia. V princípe však na zálohovom predpise nemožno vynechať náklady na dodávku tepla, vody, elektrickej energie spoločných priestorov, osvetlenie vonkajšie, aj vnútorné, upratovanie, odvoz a likvidáciu odpadu, výťahy, technickú či zimnú údržbu. Samostatné položky predstavujú poplatok za správu domu a príspevky do fondu údržby a opráv.

Zálohový predpis by mal byť primerane podrobný, ale predovšetkým prehľadný, zrozumiteľný a transparentný. Vďaka týmto dôležitým atribútom si môžete utvoriť jasnú predstavu o tom, za čo vlastne platíte. Podobu konkrétneho zálohového predpisu z veľkej časti ovplyvňujú aj stavebno-technické charakteristiky bytového domu. Kľúčová je napríklad energetická náročnosť budovy, no často aj jej celkový stav, ktorý môže ovplyvňovať výšku jednotlivých preddavkov na zálohovom predpise. Svoju rolu zohráva aj náročnosť vlastníkov bytov a ich požiadavky na štandard poskytovaných služieb, ktorý samozrejme tiež ovplyvňuje prevádzkové náklady, a teda aj výšku mesačných preddavkov. Typickým príkladom takejto služby je upratovanie, kde na výsledok (ale samozrejme aj výslednú cenu), nemá vplyv len kvalita upratania, ale aj jeho frekvencia, či použité čistiace prostriedky.

V novostavbe platíte viac

Majitelia bytov v novostavbách si pred kúpou bytu často neuvedomujú, že budú musieť platiť aj za moderné technológie, ktoré sa v bytovom dome nachádzajú. Podľa legislatívy sa musia tiež pravidelne vykonávať odborné prehliadky a skúšky pre vyhradené technické zariadenia, a to tlakové, zdvíhacie, elektrické či plynové. V novostavbe môže byť napríklad elektronická požiarna signalizácia, kamerový systém, chladenie, vzduchotechnika či odvetrávanie garáží. Všetky tieto moderné technológie sú náročnejšie na prevádzku či údržbu, čo sa pochopiteľne, odrazí na zálohovom predpise.

Výška preddavkov

Výsledná podoba zálohového predpisu v konečnom dôsledku závisí nielen od samotného ročného nákladu za prevádzku bytového domu, ale aj od spôsobu rozúčtovania jednotlivých nákladov. Pri rozúčtovaní musí správca zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov. Je štandardom, že spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek zálohového predpisu či už podľa plochy bytu, osôb, mesiacov alebo počtu bytov, býva dohodnutý priamo v zmluve o správe. Vlastníci bytov majú právo zmeniť a odsúhlasiť rozúčtovanie nákladov podľa iného kľúča, musí sa však na ňom zhodnúť väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Častým predmetom sporu býva napríklad výťah, ktorý zvyčajne nepoužívajú vlastníci bytov na prvom poschodí. Ak sa nadpolovičná väčšina majiteľov zhodne na spoločnom riešení, takáto položka sa môže rozúčtovať s vylúčením vlastníkov bytov na prvom poschodí.

Nemusíte čakať na vyúčtovanie do mája

Ročné vyúčtovanie, ktoré poskytuje ucelený obraz o správe domu, je správca bytového domu povinný vypracovať najneskôr do 31. mája nasledujúceho kalendárneho roka. Vlastník bytu má však podľa zákona právo nahliadnuť do účtovníctva spravovaného domu aj v priebehu roka. Ak máte teda pocit, že údaje na zálohovom predpise nie sú správne či prehľadné alebo nie ste spokojný so správou domu, mali by ste sa obrátiť na svojho správcu. Môže vám pomôcť aj rada nezávislého odborníka, s ktorým možno prekonzultovať konkrétny problém.

Autor - Zdroj - SOMAT Group/Pekné bývanie

http://pluska.sk/ipeknebyvanie/servis-reality/finanncovanie/nie-ste-spokojny-so-zalohovou-platbou-byt.html

Spoločné zariadenia bytového domu sú v podielovom vlastníctve všetkých, jeden vlastník ich svojvoľne zabrať pre seba nesmie. Hoci je aj domovým dôverníkom.

Nedeliteľnou súčasťou rekonštrukcie výťahov je spoluúčasť vlastníka alebo správcu bytovej jednotky. Od neho sa očakáva, že bude zodpovedať za bezpečnosť zaria-denia po jeho vyhotovení.